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演讲实录——蔡真 未经嘉宾审阅

各位来宾下午好!

我们这一板块的主题是“防风险与补短板”,我这个主题更加集中于“补短板”方面,而且更加集中于大家比较关心的住房市场问题。我今天的主题是金融支持住房租赁市场发展的国际经验及当前问题,主要包括三个板块:1.为什么要大力发展住房租赁市场;2.金融作为一种工具怎么支持住房租赁市场发展?主要是参考国际经验;3.我们要谈一谈当前金融支持我国住房租赁市场中的问题。

为什么大力发展住房租赁市场

一,1998年全面深化住房制度改革,取消福利分房,实施住房商品化、货币化分配以来,商品住房越来越多,保障性住房越来越少。有一个统计数据,保障性住房占整个住房市场的比重从2000年的峰值28.2%下降到2008年的7.2%,在这个过程中,过度市场化产生的弊端逐渐凸显,住房价格泡沫积累严重。因为通过市场化购买住房的方式,你购买的是资产,而买资产就意味着一个未来收益折现的问题,未来很多期的资金折现问题,但是买的过程中总是对未来预期收益过分高,所以就会有现在住房价格泡沫的问题。类似的商品还有股票,现在当前股市的预期是不是过于乐观了?开一个玩笑。所以我们讲要大力发展住房租赁市场,住房租赁市场就是要把我们对于资产的购买转换成对当下的居住消费,解决整个住房市场结构性的问题,就是所谓的“轻租重售”问题。

二,我们从住房租赁市场的需求端和供给端也会进行一些简单的分析。从需求端来讲,首先是随着城市化的进程的发展,城市流动人口的增加,会导致住房租赁需求的增长,尤其是在大城市和特大城市。截至2017年底我国按常住人口统计的城镇化率是58.2%。根据城市化发展规律,我们还处于城市化发展的第二阶段,就意味着人口还会向城市,尤其是大城市和特大城市集中。这部分的人口就会导致有租赁的需求。第二个就是我们讲的高校毕业生,2017年的高校毕业生是852.8万。这部分的高校毕业生,从他毕业到找工作可能有很长一段时间都要通过租房来满足居住的需求。再一个就是初婚年龄的推迟,初婚年龄的推迟就是“单身社会”的现象。从数据上来讲(数据来自于一个学术论文的统计),我国的人口平均初婚年龄从上世纪70年代的21岁到2010年的大概25岁左右,而最新的调查数据表明目前我国平均结婚年龄已经超过26岁。实际上这个数据对于投资房地产是有一定的指示意义的,过去我们总是认为的刚需房是所谓的两居或者改善性的三居,但事实上随着单身社会的到来,过去不被看好的单身公寓,可能未来有一个被看好的前景。还有就是限购限贷的政策使得本来可以进入到购买市场的人进入不了,但是又要同时在大城市,比如在北、上、广、深等地工作(那里获得晋升的机会更多),这些人的居住需求,被迫从住房购买市场转移到住房租赁市场。我们做了一些简单的统计,我们看到大概是在2015开始部分城市开始限购,截至2018年6月出台限购、限贷政策的城市和地区已有73个。从一线城市房租数据来看,从2016年底开始一线城市的房租都跳涨,我们这里统计的是每平米的租金,2018年11月份北京均价已经到了90块钱/平米。另外,我们对住房租赁市场需求规模进行了估算,从我国目前13.9亿的人口总数来看,其中流动人口数量约为2.44亿,假设其中1.68亿为租赁人口(其实有一部分也是通过集体租赁),按照人均600块钱/月来估算,租赁市场规模就有1.2万亿元,这是租赁市场需求端的情况。


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全部实录请参考文后附件。