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研究中心简介

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房地产金融研究中心

为国家房地产市场和房地产金融发展提供全面、系统、深入、可持续的研究报告,从事住宅数据指数研究,包括房价、租金特征价格指数,房价情绪指数等;从事房地产金融研究,包括房贷压力测试,资产证券化、REITs,房地产与系统性风险关系研究;从事住房政策跨国比较及房地产长效机制研究。


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我国系统性金融风险与房地产市场的关联、传染途径及对策

评论 蔡真 2018年10月30日


本文首先阐述了当前我国防范系统性金融风险的重大意义,其次从理论视角和我国实际阐明了房地产市场应成为系统性金融风险重要监测领域的原因,并从房地产部门与银行体系的关联性、房地产部门与地方政府债务的关联性以及高房价已形成资本外逃压力三个方面进行了深入分析,说明了我国系统性金融风险与房地产市场存在密切关联。最后,探讨了我国系统性金融风险经由房地产市场传染的三种途径,并提出了由表及里防范该风险的对策建议。

一、当前我国防范系统性金融风险的重大意义

防范化解系统性金融风险已经成为当前我国经济工作的重中之重。这一政策基调从2017年开始明显加强:2017年7月召开的第五次全国金融工作会议与前四次不同,其主题不再是改革、发展,而是防范金融风险、服务实体经济。2017年10月18日在北京召开了举世瞩目的中国共产党第十九次全国代表大会,在党的十九大报告中有九处提及“风险”,直接与经济金融相关的有两处,其中一处出现在报告第四部分:“从现在到二〇二〇年,是全面建成小康社会决胜期……突出抓重点、补短板、强弱项,特别是要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战”。2017年底召开的中央经济工作会议再一次强调“三大攻坚战”,而防范化解重大风险位于“三大攻坚战”之首。

宏观经济运行的规律一般遵循平稳化过程,除非在遇到危机的时候GDP增长率才会超出原来的波动率范围;而危机发生之前往往伴随着经济的结构性减速,如日本“土地神话”破灭前,其GDP增长率由上世纪60~70年代的10%以上降低至80年代的4~8%的区间。我国经济目前进入“三期叠加”的“新常态”,诸多迹象表明增长引擎的动力越来越不足:人口红利窗口的关闭意味着潜在产出面临“天花板”;逆全球化冲击阻塞外需引擎的发动;城市化进程面临地方政府债务风险;等等。换句话说,我国经济正在逼近增长路径的稳态。如果未能意识到这一点,在宏观管理中采取了激进的总需求刺激措施,那么未来就很可能会收到等量或更甚的负反馈。而如果理解了这一点,也就理解了我国防范系统性金融风险的重大意义,即要使经济在增长的拐点之处保持连续可导的状态,防止经济跌入危机的深渊;否则,我国未来经济增长的平台就会降低,甚至有可能出现类似日本“失去的三十年”的后果。

评论内容详见附件


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进一步扩大金融开放 更好服务经济转型

评论 蔡真 2018年10月30日

2018年8月30日广州市金融工作局印发了《关于广州扩大金融对外开放提高金融国际化水平的实施意见》,广州成为国内首个针对金融开放出台专项政策的城市。

一、广州扩大金融开放的三大亮点

1、全面而深入的开放

范围方面,《实施意见》涉及的金融开放领域涵盖银行、证券公司、基金公司、期货公司、保险公司几乎所有传统金融机构,应该说是一次全面的开放。深度方面,一是大幅放开外资机构持股比例限制,包括取消银行和金融资产管理公司的外资持股比例限制,三年后取消证券公司、基金公司等机构的外资持股比例限制,这意味着外资机构由财务投资人上升为战略投资人;二是扩大外资机构的业务范围,银行方面允许通过设立金融资产管理公司从事理财业务,证券公司方面则允许从事经纪、咨询业务,这意味着外资机构在业务上获得更加有利的竞争地位。

2、创新业务的先行先试

《实施意见》强调了创新业务的先行先试,主要依托广州市绿色金融改革创新试验区和广东自贸区南沙新区片区这两个创新平台,重点在绿色金融、人民币跨境业务等领域开展先行先试。截至7月末,南沙自贸区内跨境人民币贷款备案金额达61.69亿元,跨境人民币资金集中运营446.92亿元;绿色金融改革试验区区内机构开发绿色信贷产品53个,绿色信贷余额110.78亿元,发行绿色企业债、金融债124亿元。

3、注重金融与经济的深度融合

金融是实体经济的血脉,除此之外金融还可通过风险管理和激励机制更好地促进实体经济的发展。《实施意见》特别注重金融对经济创新活动的支持以及两者的深度融合。具体表现在鼓励外资参与广州的资本市场建设,通过天使、创投、PE基金等方式参与企业上市培育及并购活动,鼓励外资机构在金融科技以及金融安全领域开展合作。

二、广州扩大金融开放的意义

1、深化供给侧改革、服务经济转型的内在要求

当前我国经济处于三期叠加状态,迫切需要深化供给侧改革实现新旧动能的转换。具体讲,经济发展已由过去的工业经济向服务经济、城市经济转型,也由追赶型经济向创新型经济过渡。从金融服务实体经济的角度,金融功能应由过去的提供融资功能为主向提供风险管理、激励机制为主转型;金融产品方面则应由批发性金融向零售金融转型,由债权产品向股权产品转型。与此同时,居民财富的日益增长对财富管理、保险产品提出了更多、更新的需求。外资机构在资产管理、财富规划、保险筹划方面都具有丰富的经验,毫无疑问,通过扩大金融开放可以促进国内金融机构在这些方面习得更好经验,从而促进经济转型。

2、共建粤港澳大湾区、更好服务“一带一路”战略

当前逆全球化和贸易保护主义有明显抬头之势,中国的“一带一路”战略正成为新一轮全球化重要引擎,也是中国对外开放的总纲领。广州市粤港澳大湾区建设中的重要一极,而粤港澳大湾区是海上丝绸之路的桥头堡,广州利用好粤港澳的金融优势,进一步扩大金融开放对“一带一路”建设具有重要意义:一方面,以“互联互通”为目标的基础设施建设需要大量的金融支持,金融开放有利于市场规模扩大,更好支持实体经济;另一方面,“一带一路”战略是人民币国际化的重要载体,人民币国际化除了要使人民币在国际贸易计价和结算中占据重要地位,更重要地需要其发挥国际储备功能,而金融市场的强大则为人民币回流和国际储备功能的发挥奠定基础。从这个意义上讲,扩大金融开放是中国对外开放战略中的重要一环。

3、应对中美贸易战的重要抓手

当前中美贸易战正处于焦灼状态。美国发动贸易战的目的主要有两点:一是通过对外加征关税对内减税希望达到制造业回流的目的,二是以贸易战为筹码要挟中国开放金融、知识产权等美国优势产业。就第一点而言,在目前全球价值链体系下美国恐怕很难达到自身目标,但对中国的产业竞争优势确实打来重大打击,而这为美国实现第二点战略目标提供了可能。中国自2009年以来服务贸易呈趋势性逆差态势,其中保险和专利权使用费是排名第3和第4的逆差项目。中国与其被动接受开放,不如采取更主动的姿态,向更多国家、更多细分领域开放,通过它们之间的竞争一方面获得服务价格优势,另一方面习得金融领域的宝贵经验。

三、扩大金融开放的影响

金融业的进一步扩大开放,将对中国的金融体系产生深远影响。一方面,通过引进国外金融行业参与者可以丰富和优化中国金融市场结构。倒逼国内金融机构不断提升自身竞争能力和改善自身技术水平。中国金融机构通过深入学习境外机够先进的技术和管理经验,将进一步提升我国金融服务效率和综合实力,最终达到健全金融市场竞争机制,提高金融发展水平的目的。

另一方面,从短期看外资机构的扩大进入使得人才、客户等金融资源方面的竞争更加激烈。在这一过程中,中国现存的金融制度和体系可能面临一定的冲击,因而金融系统性的问题值得关注。此外,为避免各地在金融中心争夺战中采用“以邻为壑”政策,顶层设计应予以关注。?


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美国金融体系如何支持住房租赁市场

论文 蔡真 2018年10月23日

作者:董云云,蔡真

一、美国住房租赁市场的金融体系

(一)私募股权投资工具(private equity vehicles)

房地产领域的私募股权又称为私募股权房地产基金(private equity real estate fund,PERE fund),它一直以来都是创造和保持美国中低收入家庭住房可负担性的重要力量。PERE基金是指通过非公开方式,面向少数高净值客户或机构投资者募集资金而设立的,以房地产为投资对象,从事房地产的收购、开发、管理和营销以获得收入的集合投资制度,追求的是稳定连续的投资收益。需要注意的是,PERE的大部分活动都是针对私人持有的房地产的收购和开发。房地产企业或其他企业通过私募股权投资工具获得资本,然后获取和修缮租赁住房, 并保证租赁住房对“地区收入中位数”(Area Median Icome,AMI)的80%~100%的家庭是可负担的。私募股权基金的主要目标是通过操作层面的亲为管理(hands-on management,基金积极介入被投企业管理)来创造和提高价值。

PERE基金能够吸引大量资金来促进住房租赁市场发展的原因在于:第一,PERE基金直接拥有所投房产的股权。直接所有权可以更大程度地控制投资方向以及资产管理活动,能够更好地实现投资策略和投资目标,使投资者获得高于一般市场层面的收益。第二,PERE基金的价值创造和利益重组。PERE基金管理人通过对所投房地产项目进行重新包装,比如对所投资租赁住房进行修缮或者达到精装修等,以达到提升租赁住房价值。还可以将不同的房地产项目重新打包销售,或者是对某一项目按比例分拆销售或出租。分拆后的价值会高于原先的价值。第三,PERE基金的回报率与固定收益和股票市场的相关性很低,波动性较低。第四,灵活便捷的退出方式。投资者既可以将所投房地产销售完毕清盘退出,也可以将资产在非公开市场转让给其他投资者。

(二)房地产投资信托基金(real eatate investment trusts, RETIs)

RETIs是美国国会于1960年为小规模投资者投资于创收商业、工业以及住宅地产的一种投资工具,RETIs为房地产开发商或者说租赁住房运营商提供了长期的融资机制。而住宅RETIs是RETIs的一种创新方式,是为了鼓励机构投资者投资住宅地产,达到增加住宅市场的租赁供给的目的。住房租赁RETIs是一种以发行股票或收益凭证的方式,汇集投资者资金,由专业管理机构对租赁物业进行专业化管理获得投资收益。美国住房租赁市场的快速发展与RETIs的发展密不可分。住宅RETIs于20世纪90年代在美国开始发展起来,截至2018年4月30日,美国住宅RETIs总市值达到1394.36亿美元,数量达到22只,占RETIs市场总市值的13.92%,是美国第二大RETI行业。美国住宅RETIs主要投向公寓市场,这为租户提供了高质量的住宅地产。

美国发达的上市流通制度是RETIs成功的主要因素,其中很重要的一方面表现在RETIs的证券流通性上。美国主要是公司制RETIs,即RETIs本身是公司制实体,上市流通的收益凭证是公司制实体的股票,因此RETIs作为一种直接投资于房地产或通过抵押贷款间接投资于房地产的证券形式存在,通常可以像股票一样在主要证券交易所交易,RETIs给投资者提供了极具流动性的房地产投资方式。由于上市流通带来的小额、可转让的特点,可以汇集众多的投资者, 这就为RETIs的规模扩张打下了基础。美国大批的公寓运营商在上世纪90年代开始大规模上市RETIs融资,三家最大的公寓运营商MMA(Mid America Apartments)、AVB(Avalonbay Communities,Inc.)和EQR(Equity Resident)于1994年前后以RETI上市融资,从而实现了在管公寓数量的高速增长。

美国针对RETIs的税收优惠政策是促进公寓RETIs快速扩张的重要因素。这主要表现在持有运营阶段,RETIs公司若将每年盈余的绝大部分以现金红利的方式分配给投资者(通常是90%),就不需要缴纳企业所得税;投资者若以个人不动产入股RETIs公司的方式获得受益凭证,税法也不做税收处理,但是当投资者将受益凭证变现就需要缴税,这避免了对RETIs公司和股东的双重课税等。表1为美国RETIs的税收政策。

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(三)低于市场利率的债务基金(below-market debt funds)

当地公共机构、基金会、社区发展金融机构以及金融机构等将低于市场利率的债务基金提供给房地产开发商, 房地产开发商只需要承担低于市场利率的贷款成本, 就可以获取和开发土地、修缮已有的房产以及开发相关的基础设施, 特别是开发多住户家庭住房和寸负担性住房。低于市场利率的债务基金直接或者间接通过社区发展金融机构(Community Development Financial Institution,CDFIs)获得贷款。这些基金以低息贷款的形式,将政府和基金会的资金与金融机构(主要是银行和保险公司)的传统债务结合。政府和基金会资金对于传统债务来说代表了一种信用增强, 即可以促使贷款产品支持一些风险较高的活动以及增加对借款方原先不可能的有利条款。低于市场利率的债务基金不仅可以让经济适用房的开发商在激烈竞争的租赁市场上生存,填补了美国融资系统的一个重要空白,还可以给经济适用房开发商提供持续的资金,因为这些基金通常是循环的,也就是说设立低于市场的债务资金可以在偿还之前的贷款时发放新的贷款。

二、对中国的启示意义

美国金融体系对住房租赁市场的强大支持是市场发展的关键,从文章所述三种产品来看对中国具有以下借鉴意义:

第一,对住房租赁市场的金融支持可适当应用政策性金融工具,比如低于市场利率的债务基金。就租赁市场的服务对象而言大部分是中低收入家庭,具有一定的公共产品属性,因此可考虑政策性金融的支持。

第二,机构投资者发挥着重要的作用。由于大部分的租赁住宅集中在大都市区,租金较高,这就需要规模化经营的机构投资者;在融资方面,证券化以及上市交易是帮助机构投资者募集大规模资金的重要制度安排。NAREIT的研究表明,公开交易的股权RETIs相对于PERE基金提供了更为客观的投资回报溢价以及其他公开市场所具有的流动性、透明度与可监控的特性;并且公开交易的股权RETIs在长期内表现优于核心、增值和机会基金,经历了更强的牛市,能够从经济低迷中快速回复,而且与PERE基金相比,平均费用和支出都更低。

第三,税收优惠是租赁住宅证券化过程中的关键。一方面,在RETIs设立和终止过程中,不动产资产重组导致的土地增值税、契税、所得税成为发起人的巨大负担;另一方面,RETIs对于投资人而言是一个通道,其产生收益的源头与RETIs是统一税源,存在重复收税的问题。

综上所述,加大金融支持促进住宅租赁市场发展的重点在于解决现金流不匹配和收益率过低的问题,证券化是解决之道;当前我国住宅租赁市场证券化的主要障碍包括双重收税、流通性差等。此外、为达到避免“炒房”的目的,运营收益的强制分红比例也是不可或缺的。


董云云,系中国社会科学院研究生院

蔡真,系国家金融与发展实验室高级研究员


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关于租金上涨的四个错误认识和一个可能的正确判断

评论 蔡真 2018年10月22日

北京租赁市场租金跳涨的根源可能是市场垄断所致,不应将板子打在长租公寓这一发展模式以及相关的金融手段上。租售并举是房地产市场长效机制的重要内容,长租公寓依然是应该坚持发展方向;对于市场垄断导致的问题,应采取相关的管制措施。

?一、关于租金上涨的四个错误认识

(一)租金收益率低,租金就该补涨

对于当前住房租金的快速上涨,一种观点认为:“租金收益率低,租金就该补涨”。支撑这一观点的依据之一:从机会成本的角度看,租金收益率低于贷款利率,住宅投资者是亏本的,所以租金有补涨的内在要求。这一论据的错误之处在于:住宅投资的收益除了来自于租金,还有一部分来自于房价上涨的资本利得。实际上,住宅投资者近年来不仅没有亏损,而且赚得盆满钵满,这其中主要来自后者。支撑这一观点的另一依据是将住房与股票类比:房价是租金的未来贴现,股价是公司盈利的的未来贴现;当股价不涨时公司会增加分红从而使得人们对公司未来预期看好,从而导致股价上涨;房价也是同样道理。这一论述的前半部分没错,房价确实是租金的未来贴现;但是后半部分租房租金和公司分红不可类比。租金是住房的直接消费,分红是公司盈利的一部分,而盈利又是公司生产行为的结果。前者在完全竞争条件下需要租户和房东协商决定租金,不是说涨就能涨的;后者可以通过应用会计准则改变盈利,还可以增加分红在盈利中的比例,从而达到影响股价的目的。

综上,租赁市场相对于买卖市场是一个比较独立的市场,租金收益率低并不会内在的要求租金上涨;相反,在当前房价被管控的条件下,那些将住房空置的投资者会将其拿出来出租以弥补投资收益,这一过程会使租金下降,进而带动房价更大幅度的下降,从而使得租金收益率上升。

持有“租金收益率低,租金就该补涨”的观点不仅是错误的,而且是危险的。如果依照论据一,难道应该降低贷款利率至租金收益率以下吗?姑且不论会不会带来租赁市场的繁荣,恐怕在繁荣之前房价就要先涨起来。持有论据二的大部分是开发商,恐怕他们希望现在分子涨起来后,再以分数值回归历史水平为理由,证明房价更大程度上涨是合理的。

(二)资本推动租金价格上涨

“资本推动租金价格上涨”这一观点主要针对长租公寓发行资产证券化产品以及租客的租金消费贷款业务。

认为“资产证券化(ABS)推高租金”的理由是:资产证券化是一种融资手段,长租公寓运营商拿着融资资金大肆收购房源,从而导致租金上涨。证券化是一种融资手段没错,但应注意它与资本化有本质区别:资本化过程是企业拿到资本市场的融资进行扩大再生产,产生更多的剩余价值,融资的利息则是对剩余价值的分割。证券化是以取得资产未来受益权为前提,并将未来现金流折现到当期进行融资的过程。长租公寓ABS在发行前,运营商已经取得原始房东的出租权,同时也相应地和房东约定了收益支付方式;运营商将住房出租给租客在后,同时将租客未来租金现金流证券化。理论上讲这一过程没有资本扩张,所以证券化的最初产品被称为“过手证券”,资金融出方要求的利息实际上是提供期限错配所要求的服务费补偿。证券化过程既然没有资本扩张,也就无从谈起“资本推高租金”。当然,如果证券化产品进行了结构化处理,运营商是有推高租金动机的,其原因是:运营商持有的是劣后档,它承担着租客不支付房租的风险,而提升房租是减少风险的应对手段之一。

认为“租金消费贷款推高租金”的理由是:消费贷款存在利息和服务费,这部分费用最终还是要转嫁到租客头上。这种说法的逻辑没错,但利息及服务费的存在是合理的:因为运营商希望从租客收取的现金流与付给房东的现金流在期限和规模上匹配,而租客不能提供年付租金的情况大量存在,于是银行或网贷平台基于租客的信用提供了分期服务,对这种服务收取利息及费用自然是合理的。问题的关键在于这一过程是否存在掠夺性贷款的情况,从金融消费者保护的角度看包括两个核心要素:第一,利率是否过高,超过了政策规定和租客的可承受水平,目前行业利率(包括服务费)在5%-15%之间,这一水平基本合理;第二,是否进行信息披露并与租客充分协商,从目前来看这是问题的主要症结,大部分租客是在不知情或者是在被诱导的情况下产生了租金消费贷款。

(三)长租公寓是租金上涨主谋

此次房租大幅上涨长租公寓被认为是主谋。在完全竞争条件下这一命题并不成立:首先,租客面对不止一家的运营商和众多的散户房东有选择权,租金不是说涨就能涨的;其次,在运营商并没有囤房的动力,它面临三方面的成本:其一,房东的租金不能断,如果空置时间越长则成本越高;其二,运营商投入的装修成本和人工成本需要尽快收回;其三,如果发行了证券化产品还需支付利息成本。

在现实中,一些中介利用租金收益权转移不清晰,租金消费贷款缺乏账户监管的漏洞,大肆收购房源扩张业务,甚至出现空置与租金倒挂等现象。这不可避免地助推了租金上涨,当然自己也难免覆灭的命运。

?(四)供需失衡所致

这一观点包括两个论据:一是从长期看北京作为特大城市存在人口净流入压力,租赁缺口导致房租上涨;二是大学生毕业的季节性因素导致租金上涨。

支撑第一种观点的论据是:北京全市住宅存量约750万套,共计1600万间,对应于接近2200万的常住人口,缺口显着。这里须特别注意的是:经济学的大量分析都是在边际上展开的,缺口扩大,租金价格上涨;缺口缩小,租金价格下降。实际上,北京租赁市场的缺口过往就一直存在,而当时的租金价格就是对缺口的反映。再观察北京缺口的变化:2017年北京市常住人口减少2.3万人,从需求角度看缺口是缩小的,因此租金并无上升动力;有人提出人口减少是拆除违章建筑所致,即供给缩小导致缺口扩大。对此,我们可以将北京和上海进行比较静态分析:从供给方看,2017年北京市和上海市拆除违章建筑都在5000万平方米的水平;从需求方看,上海2017年常住人口减少1.7万人,比北京下降要少,这也就意味着上海相对缺口更大,但上海的租金涨幅不如北京明显。所以这一论据并不成立。

每年7月和8月确实是季节性上涨的时点,但今年来看似乎缺乏数据支撑:北京近年来高校毕业生人数在16万人左右,中等职业学校毕业约3万人,累计19万人左右;根据人力资源部的统计,近年来在北京登记求职人数在7万人左右,考虑统计遗漏,假定在北京求职(包括北京和外地高校毕业)的人占毕业人数的一半,那么这部分需求也仅仅10万间左右。根据中介机构的测算,北京可租房源在150万间左右,供给完全能够满足需求。

二、一个可能的正确判断:市场垄断所致

从上文分析看,在完全竞争条件下运营商很难提高租金价格。唯一解是市场垄断使得租客没得选择,运营商才有提价可能。从住建委约谈多家长租公寓的结果来看,它们可以在3个月时间内拿出12万间房源,头部企业甚至可以拿出8万间房源,这多少表明有垄断迹象。

365棋牌官方网版代理365棋牌365棋牌是什么点卡充值有三点理由支撑市场垄断的判断:第一,对市场支配地位的推定。根据《中国人民共和国反垄断法》(以下简称《反垄断法》)第十九条第一款的规定,一个经营者在相关市场份额达到二分之一的。从北京住建委的数据看,过往一年头部中介在存量房交易上的市场份额有数月超过法律规定。尽管租赁市场和存量房买卖市场存在差异,但两者明显相关,本质上都可归为信息行业。第二,对市场支配地位相关因素的考量,《反垄断法》第十八条第四款其他经营者对该经营者在交易上的依赖。目前散户房东在生活类平台发布租赁房源信息几乎很快被淹没,或者受到中介不停的电话骚扰,进而不得不转向依靠中介委托出租。第三,《反垄断法》第十八条第二款该经营者控制销售市场或原材料市场的能力。目前许多长租公寓脱胎于房产中介公司,委托租赁房源信息和自持房源信息都在一个平台,它们会以没有钥匙、房东不在等借口屏蔽委托房源的信息,从而形成信息垄断。许多房东都经历过委托数月房子租不出去的情况,最后无赖转让给长租公寓。基于以上嫌疑,商务部应会同住建部展开反垄断方面的调查。

此外,对于存量房买卖和租赁市场的垄断认定应缩小到小区或社区范围内。因为住宅是典型的异质产品,某一小区的住宅共享相同的区位因素和邻里因素,只是建筑因素不同;区位和邻里因素又是租金价格中的贡献最大的部分,而某一中介完全垄断一个小区的租赁市场是有很大可能的;当一个小区被垄断提价后,其他小区通过交通位置和配套环境的对比,也会产生提价连锁反应。

三、结论和对策建议

(一)长租公寓依然是坚持的发展方向

租售并举是房地产市场长效机制的重要内容,长租公寓依然是应该坚持的发展方向。

从国外情况来看,日本包租模式(即长租公寓)在租赁市场中的比例高达65%,美国企业、非盈利机构以及REITs在整个租赁市场的份额达到24%,尽管这一比例低于日本,但大都市区的多住户住房租赁依然是机构提供为主。

长租公寓之所以是发展方向,原因包括三点:第一,有效利用资源,N+1模式将过去难以出租的大户型利用起来,在一定程度上增加了供给,缓解了缺口,在不产生消防安全的前提下这一模式应给予肯定。第二,装修改造、家电配备以及人工服务改善了租户体验,使得消费升级。第三,规模化、标准化经营不仅增加了租户体验,还减少了房东麻烦,从而降低了空置时间,提升了出租率。

(二)管制经济学在租赁市场的应用

目前许多人反对管制,认为这会导致市场效率低下。注意,这一论断的前提是完全竞争的市场经济。西方也有管制经济学,针对的对象是垄断,因为垄断带来消费者剩余的损失。如果租赁市场存在垄断,就应该进行管制。

具体管制原则包括三条:第一,关于市场支配地位的范围认定应限定在小区或社区范围内,其理由上文已述。第二,采取“补人头”的补贴政策。“补砖头”政策有利于增加供给,这一政策在总量缺口的条件下应用适当,当租金上涨来自市场结构导致的失衡时,“补人头”政策就尤为必要。第三,设定租金上涨限制,考虑到租金是对剩余价值的分割,可参照GDP设定。注意租金涨幅限制应高于GDP增长率,这是为了防止管制可能产生的效率损失。

房地产长效机制的初心是房价稳定,租金管制可以创造更大的租赁需求,甚至购房需求也会被吸引到租赁市场,从而使得高企的房价有所回落。分母房价下降才是租金收益率上升的正解,分子租金上升是租金收益率上升的歪解。

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